1인 사업자가 부동산 매도 시 양도소득세 vs 법인세 차이와 실제 부담 비교

부동산을 매도할 때 개인은 양도소득세를, 법인은 법인세를 부담합니다.

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 신고해야 하며, 개인은 장기보유특별공제를 적용받을 수 있지만 법인은 적용되지 않습니다. 실제 세율과 계산 구조를 비교합니다.

 

부동산 투자에서 가장 큰 세금 차이가 발생하는 시점은 취득이 아니라 매도 단계다. 많은 1인 사업자가 임대 수익 단계에서는 세율 차이를 체감하지 못하지만, 매각 시점에서는 수천만 원 이상의 세금 차이가 발생할 수 있다.

 

개인은 양도소득세 체계가 적용되고, 법인은 매각 차익이 법인세 과세 대상이 된다.

여기서 중요한 차이는 장기보유특별공제 적용 여부와 신고 기한, 그리고 매각 후 자금을 인출할 때 발생하는 추가 과세다.

 

이 글에서는 신고 기한부터 세율 구조, 실제 계산 예시까지 단계별로 비교한다.

1. 신고 기한과 과세 시점

① 개인

양도소득세는
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 신고·납부해야 한다.

예를 들어
3월 10일에 잔금을 받았다면
5월 31일까지 신고해야 한다.

예정신고이며, 대부분 이 신고로 납부가 확정된다.

② 법인

법인은 매각 차익을 포함하여
사업연도 종료 후 3개월 이내 법인세 신고를 한다.

12월 결산 법인은
다음 해 3월 31일까지 신고한다.

2. 1인 사업자 개인의 양도소득세 구조

개인의 양도차익은
다른 소득과 합산되지 않고
별도의 양도소득세율이 적용된다.

일반 부동산 기준 세율:

• 6% ~ 45% (과세표준 구간별 누진세율)
• 지방소득세 10% 추가

또한
장기보유특별공제가 적용된다.

보유 기간이 길수록
최대 30% 이상 공제가 가능하다.
(주택의 경우 조건 충족 시 최대 80%까지 가능)

이 공제는 개인에게 매우 중요한 절세 요소다.

3. 법인의 매각 세금 구조

법인은 매각 차익 전액이
법인세 과세표준에 포함된다.

법인세율:

• 2억원 이하 9%
• 200억원 이하 19%

겉으로 보면 낮아 보인다.

그러나 중요한 차이가 있다.

• 장기보유특별공제 없음
• 매각 이익을 대표자가 인출하면 배당세 15.4% 추가

즉, 이중 과세 구조가 된다.

4. 실제 비교 예시

가정

• 취득가 5억원
• 매도가 8억원
• 차익 3억원
• 10년 보유

① 개인

장기보유특별공제 30% 적용 가정

3억원 × 30% = 9천만원 공제
과세표준 2억1천만원

누진세율 적용 시
세금 약 6~7천만원 수준 (지방세 포함)

② 법인

3억원 전액 과세

3억원 × 19% = 5,700만원
지방세 포함 약 6,270만원

여기까지는 비슷하다.

그러나 전액 배당 시

약 2억3,730만원 × 15.4% ≈ 3,653만원 추가

총 세금 약 9,900만원 수준

5. 차이가 발생하는 핵심 포인트

1. 장기보유특별공제는 개인만 적용
2. 법인은 매각 이익을 인출하면 추가 과세
3. 개인은 납부 후 자유 사용 가능

장기 보유 후 매각이라면
개인이 유리한 경우가 많다.

6. 1인 사업자의 단기 매각의 경우

단기 보유 후 매각하면
장기보유특별공제 효과가 줄어든다.

이 경우에는
법인의 세율 구조가 상대적으로 유리해질 수 있다.

그러나 배당 여부에 따라 다시 달라진다.

7. 실무에서 자주 발생하는 실수

1. 양도일 기준을 계약일로 착각
2. 필요경비 증빙 누락
3. 감가상각 반영 오류
4. 신고 기한(2개월) 초과

특히 개인은 2개월 기한을 놓치기 쉽다.

8. 1인 사업자의 판단 기준 정리

다음 조건이면 개인이 유리한 가능성이 높다.

• 장기 보유 예정
• 양도 차익이 큰 경우
• 매각 후 자금을 바로 사용할 계획

다음 조건이면 법인을 검토할 수 있다.

• 재투자 계획
• 단기 매각 구조
• 고세율 구간 진입 상태

9. 매도 전 반드시 확인할 것

1. 보유 기간
2. 장기보유특별공제율
3. 예상 양도차익
4. 인출 계획
5. 신고 기한 계산

매도 전에 계산하지 않으면
예상보다 큰 세금이 발생한다.

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마무리 

부동산 매도 단계에서는 개인의 양도소득세와 법인의 법인세 구조가 크게 다르다.

 

개인은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 신고해야 하며, 장기보유특별공제를 통해 과세표준을 줄일 수 있다.

법인은 사업연도 종료 후 3개월 이내 법인세 신고를 하지만, 장기보유특별공제가 없고 배당 시 추가 과세가 발생한다.

 

장기 보유 후 매각이라면 개인이 유리한 경우가 많으며, 재투자 목적이라면 법인이 의미를 가질 수 있다. 핵심은 세율이 아니라 매각 이후 자금 활용 계획이다.