1인 사업자의 상가·오피스텔 매입 시 개인 명의와 법인 명의의 취득세·부가가치세 차이

상가·오피스텔을 매입할 때 개인 명의와 법인 명의는 취득세율과 부가가치세 환급 구조가 다릅니다. 취득세 신고는 취득일로부터 60일 이내, 부가가치세 환급은 1월 25일·7월 25일 신고 기한 기준으로 진행됩니다. 실제 수치 기준으로 비교 정리합니다.

 

1인 사업자가 일정 수준의 자금을 확보하면 상가나 오피스텔을 매입해 임대 수익을 만들거나 사무실로 사용하는 구조를 고민하게 된다. 이때 가장 먼저 결정해야 하는 것은 개인 명의로 취득할지, 법인 명의로 취득할지에 대한 판단이다.

 

많은 사람이 “법인이 세금이 싸다”거나 “개인이 간단하다”는 단편적인 기준으로 결정하지만, 실제 세금 구조는 취득 단계부터 차이가 발생한다.

 

취득세율, 부가가치세 환급 여부, 환급 시점, 그리고 향후 매각 시 과세 구조까지 연결되기 때문이다. 이 글에서는 상가·오피스텔을 매입할 때 취득 단계에서 발생하는 세금을 정확한 신고 기한과 수치를 중심으로 비교한다.

1. 취득세 신고 기한과 기본 구조

부동산을 취득하면
취득일로부터 60일 이내에 취득세를 신고·납부해야 한다.

취득일은
잔금 지급일과 소유권 이전 등기일 중 빠른 날을 기준으로 본다.

신고 방법은
관할 시·군·구청에 전자 신고 또는 방문 신고다.

기한을 넘기면
가산세(무신고 가산세, 납부지연 가산세)가 발생한다.

2. 상가·오피스텔 취득세율

주택이 아닌 일반 상가·업무용 오피스텔의 기본 취득세율은

• 일반 취득: 4.6% 내외
  (취득세 4% + 지방교육세 등 포함)

개인과 법인의 기본 세율은 동일하다.

그러나 주택으로 분류되는 오피스텔을 취득하는 경우에는
법인이 중과 대상이 될 수 있다.

주택으로 인정되면
법인은 최대 12%까지 취득세가 중과될 수 있다.

따라서
오피스텔의 실제 용도와 건축물대장상 용도를 반드시 확인해야 한다.

3. 부가가치세 환급 구조

상가나 업무용 오피스텔은
건물분에 대해 부가가치세 10%가 포함된다.

예를 들어

• 건물가액 5억원
• 부가가치세 5천만원

이 경우 사업자 등록을 하고
과세사업에 사용하면 환급이 가능하다.

4. 환급 신청 시점

부가가치세 환급은
다음 신고 기한에 진행된다.

• 1기 확정: 7월 25일
• 2기 확정: 다음 해 1월 25일

예를 들어
3월에 매입했다면
7월 25일까지 신고하여 환급받을 수 있다.

환급은 신고 후
통상 1개월 이내에 지급된다.

5. 1인 사업자의 개인과 법인의 환급 차이

환급 구조 자체는 동일하다.

그러나 차이는 다음에서 발생한다.

1. 법인은 매입 자금이 법인 자금이어야 함
2. 개인은 사업자등록을 먼저 해야 환급 가능
3. 면세사업자는 환급 불가

즉, 취득 전에
사업자 유형을 먼저 결정해야 한다.

6. 사후관리 규정 (10년 조정)

건물 부가가치세를 환급받으면
10년간 사후관리 규정이 적용된다.

10년 내에 면세 전환하거나
개인적 용도나 주택으로 사용하면
일부를 추징당할 수 있다.

개인과 법인 모두 동일하게 적용된다.

7. 법인이 유리한 경우

다음과 같은 경우 법인이 유리할 수 있다.

1. 고소득 구간에 이미 진입해 있는 경우
2. 임대 수익을 재투자할 계획인 경우
3. 여러 채를 보유해 규모를 키울 계획인 경우

법인은 수익을 내부에 유보할 수 있다.

8. 개인이 유리한 경우

다음 조건이면 개인이 단순하고 유리하다.

1. 단기 매각 계획이 있다
2. 장기보유특별공제를 활용할 예정
3. 임대 수익을 생활비로 사용할 계획이다

양도 단계까지 고려하면
개인이 유리한 경우가 많다.

9. 가장 많이 하는 실수

1. 사업자 등록 전에 계약을 체결
2. 면세사업자로 등록해 환급 불가
3. 오피스텔 용도 오판
4. 60일 취득세 신고 기한 초과

취득 단계에서의 실수는
되돌리기 어렵다.

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마무리

상가·오피스텔을 매입할 때 개인과 법인의 취득세 기본 세율은 동일하지만, 주택 해당 여부에 따라 법인은 중과 대상이 될 수 있다.

 

취득세는 취득일로부터 60일 이내 신고해야 하며, 건물분 부가가치세는 7월 25일 또는 1월 25일 신고를 통해 환급받을 수 있다.

그러나 환급 후에는 10년간 사후관리 규정이 적용된다.

 

단순히 세율만 보고 결정하지 말고, 보유 계획과 매각 계획까지 포함해 구조적으로 판단해야 한다.