1인 사업자가 다주택자인 경우에는 개인과 법인 중 어느쪽이 유리한가? 사례별 비교

다주택자가 부동산을 추가 취득하거나 매도할 때 개인과 법인 중 어느 쪽이 유리할까요?

취득세 중과, 양도소득세 중과 여부, 법인의 법인세 구조와 배당 과세까지 실제 사례 기준으로 비교 정리합니다.

 

1인 사업자가 이미 주택이나 수익형 부동산을 보유한 상태에서 추가로 부동산을 취득하려고 하면 세금 구조는 완전히 달라진다.

특히 다주택자의 경우 취득 단계에서 중과세가 적용될 수 있고, 매도 단계에서도 일반 세율이 아닌 중과세율이 적용될 수 있다.

 

일부 사업자는 이러한 중과를 피하기 위해 법인을 설립해 법인 명의로 취득을 고려한다.

 

그러나 법인을 활용한다고 해서 모든 중과가 사라지는 것은 아니다. 취득세율, 양도소득세 중과 여부, 법인의 법인세 구조, 그리고 배당 시 추가 과세까지 모두 따져야 한다. 이 글에서는 다주택자의 실제 사례를 기준으로 개인과 법인의 장단점을 비교한다.

1. 취득 단계 – 취득세 중과 구조

① 개인 다주택자

조정대상지역 내 주택 추가 취득 시
취득세가 중과될 수 있다.

• 2주택 이상: 8%
• 3주택 이상: 12%

일반세율 1~3%와 비교하면 부담이 매우 크다.

취득세 신고 기한은
취득일로부터 60일 이내다.

② 법인

법인이 주택을 취득하면
원칙적으로 12% 취득세가 적용되는 경우가 많다.

즉, 법인이 항상 유리한 것은 아니다.

비주택(상가 등) 취득 시에는
일반세율 약 4.6%가 적용된다.

2. 보유 단계 – 임대소득 과세

개인

임대소득은 종합소득세에 합산되어
6%~45% 누진세율 적용.

기존 소득이 높다면
고세율 구간으로 이동한다.

법인

임대소득은 법인세 적용.

• 2억원 이하 9%
• 200억원 이하 19%

그러나 배당 시 15.4% 추가 과세 발생.

 

보유단계의 종합부동산세는 동일하다 

3. 매도 단계 – 양도소득세 중과 여부

개인 다주택자

조정대상지역 내 다주택자가 매도할 경우
중과세율이 적용될 수 있다.

일반 누진세율(6~45%) 외에
중과세율이 더해지면
세 부담이 크게 증가한다.

양도소득세 신고 기한은
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내다.

법인

법인은 양도차익 전액이 법인세 과세 대상이다.

장기보유특별공제가 적용되지 않는다.

매각 후 배당 시 추가 과세가 발생한다.

4. 사례 비교

사례 1 – 주택 2채 보유 후 1채 추가 취득

개인: 취득세 8% 적용 가능성
법인: 12% 적용 가능성

→ 취득 단계에서는 개인이 유리할 수 있다.

사례 2 – 상가 추가 취득

개인: 약 4.6%
법인: 약 4.6%

취득세율 동일.

→ 이후 보유·매도 전략이 핵심 변수.

사례 3 – 10년 보유 후 매각

개인: 장기보유특별공제 적용 가능
법인: 공제 없음 + 배당 시 추가 과세

→ 장기 보유 매각은 개인이 유리한 경우 많음.

5. 법인을 활용하는 경우

다음 조건이면 법인을 검토할 수 있다.

1. 임대 수익을 재투자한다
2. 매각 계획이 당분간 없다
3. 법인 내부 유보가 목적이다

법인은 “유보 전략”일 때 의미가 있다.

6. 1인 사업자 개인이 유리한 경우

1. 장기 보유 후 매각 계획
2. 매각 대금을 생활 자금으로 사용할 예정
3. 장기보유특별공제 효과 기대

7. 1인 사업자가 가장 많이 하는 오해

“다주택자는 무조건 법인이 유리하다”는 생각은 위험하다.

주택 취득세는
법인이 오히려 더 높을 수 있다.

중과를 피하기 위해 법인을 설립했다가
배당 단계에서 세금이 늘어나는 경우도 있다.

8. 1인 사업자의 판단 체크리스트

1. 취득 대상이 주택인지 상가인지
2. 보유 기간 계획
3. 매각 시점
4. 인출 계획
5. 기존 종합소득세 구간

이 다섯 가지를 먼저 계산해야 한다.

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마무리 

다주택자의 경우 개인과 법인 중 어느 쪽이 유리한지는 단순히 중과세 회피 여부로 결정되지 않는다.

주택 취득 시 법인은 12% 취득세가 적용될 수 있고, 개인은 8% 또는 12% 중과가 적용될 수 있다.

 

매도 단계에서는 개인은 장기보유특별공제를 적용받을 수 있지만, 법인은 공제가 없고 배당 시 추가 과세가 발생한다.

장기 보유 후 매각 계획이 있다면 개인이 유리한 경우가 많고, 수익을 유보해 규모를 확장하려는 경우에는 법인이 의미를 가질 수 있다.

 

세금은 단계별로 다르게 작동하므로 취득·보유·매각을 하나의 구조로 계산해야 한다.