1인 사업자 부동산 임대 시 개인 vs 법인 명의 유리한 경우

부동산 임대 수익이 발생하면 개인은 종합소득세, 법인은 법인세가 적용됩니다.

5월 종합소득세 신고, 사업연도 종료 후 3개월 이내 법인세 신고 기준과 간주임대료 계산 방식까지 실제 수치 중심으로 비교합니다.

 

상가나 오피스텔을 매입한 이후 가장 중요한 단계는 임대 수익이 발생하는 시점이다. 많은 1인 사업자가 취득 단계에서는 세금을 꼼꼼히 따지지만, 실제로 더 큰 차이를 만드는 부분은 보유 기간 동안의 임대소득 과세 구조다.

 

개인 명의로 임대하면 종합소득세로 합산 과세되고, 법인 명의로 임대하면 법인세가 적용된다. 그러나 여기서 끝이 아니다.

 

임대보증금에 대한 간주임대료 계산, 부가가치세 신고 시점, 이익 인출 시 배당 과세까지 모두 고려해야 한다. 이 글에서는 임대 개시일부터 신고 기한, 세율 적용 방식까지 실제 기준에 따라 비교한다.

1. 임대 개시 시 사업자 등록 기한

부동산 임대를 시작하면
임대 개시일로부터 20일 이내에 사업자등록을 해야 한다.

관할 세무서 또는 홈택스에서 신청 가능하다.

지연 시 가산세가 부과될 수 있다.

2. 부가가치세 신고 일정

상가·업무용 오피스텔은 과세 대상이다.

• 1기 확정 신고: 7월 25일까지
• 2기 확정 신고: 다음 해 1월 25일까지

임대료에 부가가치세 10%를 포함하여
징수 후 신고·납부해야 한다.

3. 개인 임대소득 과세 구조

개인은 임대소득이
다른 사업소득·근로소득과 합산된다.

신고 기한은
매년 5월 1일 ~ 5월 31일 종합소득세 신고다.

세율은 6%~45% 누진세율이 적용된다.

임대 수익이 커질수록
고세율 구간으로 이동한다.

4. 법인 임대소득 과세 구조

법인은 사업연도 종료 후
3개월 이내에 법인세를 신고한다.

예를 들어
12월 결산 법인은 다음 해 3월 31일까지 신고한다.

법인세율은

• 2억원 이하 9%
• 200억원 이하 19%

누진 구조지만
개인보다 낮은 구간에서 시작한다.

5. 1인 사업자의 "간주임대료"  계산 기준

보증금이 일정 금액 이상이면
이자를 받은 것으로 간주한다.

계산 방식은 다음과 같다.

보증금 × 정기예금 이자율 × (보증금 – 3억원 공제) 구조로 계산한다.

이 금액도 임대소득에 포함된다.

개인과 법인 모두 적용된다.

6. 연 5천만원 임대수익 비교

개인

5천만원이 기존 소득과 합산되어
세율 15~24% 구간에 해당할 수 있다.

세금 약 700~1,200만원 수준 가능성.

법인

세율이 9% 구간이므로 확실히 개인보다는 유리하다.

5천만원 × 9% = 450만원
지방세 포함 약 495만원

그러나 배당 시 15.4% 추가 과세.

전액 인출하면
총 부담이 개인과 비슷해질 수 있다.

전액 인출하지 않으면 개인보다는 확실히 법인이 유리하다 

7. 언제 개인이 유리한가

1. 기존 소득이 낮은 구간이다
2. 임대 수익을 생활비로 바로 사용한다
3. 장기 보유 후 매각 계획이 있다

양도 단계까지 고려하면
개인이 유리한 경우가 많다.

8. 언제 법인이 유리한가

1. 이미 종합소득세 38% 이상 구간이다
2. 임대 수익을 재투자한다
3. 규모를 확장할 계획이다

이익을 유보할 수 있다는 점이
법인의 핵심 장점이다.

9. 놓치기 쉬운 신고 시점

• 임대 개시 후 20일 이내 사업자 등록
• 7월 25일 / 1월 25일 부가가치세 신고
• 5월 종합소득세 신고
• 법인 결산 후 3개월 이내 법인세 신고

기한을 넘기면
가산세가 부과된다.

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마무리

부동산 임대에서 개인은 종합소득세 누진 구조가 적용되고, 법인은 법인세가 적용된다. 표면적인 세율만 보면 법인이 유리해 보일 수 있지만, 배당 시 추가 과세까지 고려해야 실제 부담이 계산된다.

 

임대 수익을 바로 사용할 것인지, 내부에 유보해 재투자할 것인지에 따라 선택이 달라진다.

임대 개시일로부터 20일 이내 사업자 등록, 7월 25일·1월 25일 부가가치세 신고, 5월 종합소득세 신고 또는 결산 후 3개월 이내 법인세 신고 기한을 반드시 지켜야 한다. 세금은 보유 구조에 따라 결과가 달라진다.